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花钱买了房为何自己无法住?原来房子已被租出去八年

发布日期:2017-6-28 下午 01:33:14 浏览:

明明花钱买了房,为何自己无法住

房市火爆的当下,房屋买卖纠纷大幅上升。对于大多数人来说,二手房买卖存在着各种始料未及的风险,一旦遇上纠纷,费时费力不说,还可能导致严重损失。比如今天说的这位王女士,花了大半积蓄为儿子买了婚房,付完钱才发现,房子里还有租客。有人会说,我是买的,他是租的,我是房主,他只是租客,这房子当然是我说了算!其实,这事根本没这么简单,即使你花钱买了房,这房也不一定轮得上你住。

案例回顾

市民王女士的儿子去年订了婚,双方家长对这对新人都挺满意,商量决定今年底就把事儿办了。从那时起,王女士夫妇俩就开始为儿子张罗起婚房。由于时间比较紧,在结合自家的经济实力,两口子把目光聚焦在了二手房上,价格相对便宜,而且在装修方面可以节省一些开支,更重要的是节省了装修的时间。

王女士跑了许多家中介公司,看了不少房子,终于在其中一家中介公司的推荐下,看中了位于城西某小区的一套房子。她和丈夫还去看了房,对小区位置和环境都挺满意。房子有人居住,想想应该是现在的主人,装修还可以;家具过时了,没关系,等交房时,让卖家都搬走就行了。把这想法跟中介说了,中介说没问题,也没说其他的情况。

既然都满意,那就买吧。王女士通过中介,与卖家签订了购房合同,全额支付了购房款,办理了房产证登记,一切都挺顺利,接下来就是收房后更新装修布置婚房了。然而,“顺利”也到此结束了——收不了房!

怎么回事?原来,等到要收房时,王女士才发现,这套房子竟然在之前已经被原房主租出去了,王女士在看房时看到有人居住,住的并不是原房主,而是租客,而且,租赁合同里约定的租赁期竟然是8年!而这一切,原房主和中介都没有向王女士说明。

怎么办?找原房主理论,对方辩称第三方只是租赁,房子确实卖给王女士了,也没有一房多卖,大不了接下来的租金全部由王女士收取。找中介理论,中介也挺委屈,说他们也不知道这房子原来已经租出去了,是原房主隐瞒了信息。找租客商量,租客表示对居住环境、租金都挺满意,而且是签了合同的,受法律保护,不同意搬。

王女士懵了,花了大部分积蓄买的房子,竟然只能让给别人住,怎么想都想不明白,而且越想越气。她向本报律师团咨询,接下来该如何维护自己的权益。

律师点评

“买卖不破租赁”,但也有例外

这起案子涉及法谚所称的“买卖不破租赁”。我国《合同法》第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。而《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条也规定,租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。

因此,根据上述规定,在房屋租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由,否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

不过,“买卖不破租赁”也有例外情形。《物权法》第一百九十条规定,抵押权设立后将抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。最高院司法解释也明确了例外情形,比如房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

此外,杭州地区也曾有法院判决支持存在租赁关系的房屋买卖合同有效,原因是当时建立房屋租赁关系不是双方签订租赁合同的真实意图,该房屋租赁合同不是一般意义上为生活便利租用房屋而签订的,只是租客作为其债权实现的一种担保形式。

王女士可要求撤销房屋买卖合同并索赔

就本案来说,王女士所购房屋不存在上述例外情形,租客承租房屋确实用于自己居住而非其他目的,所以租客的租赁权要优先于王女士的所有权,王女士不能要求租客搬离。

王女士如要维权,可提起撤销合同之诉。我国《合同法》第五十四条第二款规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中,房屋卖家在明知道自己的房屋已经出租的情况下,未向王女士说明情况,隐瞒真相,致使王女士作出违背自己真实意志的决定,属于欺诈行为,王女士可以向人民法院提起诉讼,要求撤销房屋买卖合同、返还购房款并赔偿损失。这里要注意的是,撤销合同的诉讼请求受到“除斥期间”的限制,王女士要在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内提起撤销之诉。当然,她也可选择维持合同效力,在保留房屋所有权的同时,要求卖方赔偿损失。

中介公司也需承担法律责任

至于本案中的中介公司,本律师认为也需承担相应法律责任。

房产中介应该比普通人具有更高的谨慎义务和专业能力,其在与卖方签订合同时,就应该先行了解房屋的具体情况,包括是否有抵押、是否出租等。本案中,中介公司没有履行现行了解房屋情况的义务,存在过错,故王女士可起诉其过错侵权或违约,要求其承担损害赔偿责任或违约责任。如果中介机构系与卖方恶意串通,故意不告知房屋真实情况,损害了王女士的合法权益,王女士还可以依据我国《合同法》第五十二条规定,向法院提起与中介签订的合同无效的诉讼。

二手房买卖有风险,律师来支招

二手房交易越来越兴旺,不论是自己寻找房源还是通过中介机构寻找房源,不同的情形可能带来不同的风险结果。

本律师提醒,在买卖二手房一定要注意一下几点:一、房屋权属主体资格要审清;二、合同相对人身份要核清,对实行房屋限购政策的地方,作为卖方还应该审核清楚买房者是否具备购房资格;三、与房屋所有权相关的权属证书是否齐全;四、房屋产权转移是否受到限制;五、土地性质等房屋关联信息必须要搞清楚;六、交易的房屋是否存在租赁;七、物管等费用是否拖欠;八、中介机构的居间服务是否合法;九、中介佣金的支付必须要明确;十、房款支付方式必须表达清楚;十一、交房时间一定要确定;十二、办理过户登记手续要及时;十三、因避税而导致的过户风险一定要防范。

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四种房子扛不住必跌、房子是用来住的、中央房子住的、夏斌房子是用来住的、住上好房子 凉山州、夏斌房子是用来住、夏斌房子是用来住得、那五种房子越住越穷、日本穷人住的房子

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